コンビニやファミレスの登記（不動産登記）

コンビニやファミリーレストラン経営など、ロードサイド型のビジネスをされる時は多くが「事業用定期借地権」を採用しています。

「事業用定期借地権」は、契約終了後、借地権が原則消滅する借地契約です。「事業用の建物」例えば、コンビニ、ファミレス、歯科医院などを所有することを目的とした借地権で、居住用には使用できません。

契約期間が満了すると、借地人は原則建物を撤去し、更地にして、地主に返還しなければなりません。

それでは、定期借地権（事業用定期借地権）は、登記した方が良いのでしょうか？登記した場合のメリットは何でしょうか？

定期借地権とは、当初定められた契約期間で借地契約関係が終了し、その後の更新がない借地権です。定期借地権には、2種類ございます。

一般定期借地権とは、借地期間を50年以上であり、期間の満了に伴って、借主は建物を取り壊して原状に復し、土地を返還するものです。

事業用定期借地権とは、借地期間を「10年以上30年未満」または「30年以上50年未満」の2タイプとし、事業用に建物を建てて利用するための定期借地権で、居住用には使えないものです。

「10年以上30年未満」のタイプの借地権は、「契約の更新」や「借地人による建物買取請求」はできません。

「30年以上50年未満」のタイプの借地権は、「契約の更新」や「借地人による建物買取請求」は原則できます。ただ、特約をすることで、「できない」と定めることは可能です。

これらの定期借地権につき、登記した場合、第三者に対して対抗することができる対抗力を得ることができますが、その他に以下のようなメリットがあると考えられます。

※ちなみに、デメリットと言いますか、登記コストがかかるのが負担です。

定期借地権は、契約期間の満了により借地契約が終了することから、借主は原状に復して土地を返還することになりますが、借主が土地を返還しない場合、定期借地契約終了に基づいて明渡訴訟を提起する必要があります。

土地所有者が、定期借地契約を証明するには、一般定期借地権では特約の存在を明確にした公正証書によるなどの書面、事業用借地権では公正証書が証拠として必要となります。

証拠となる書面を紛失した場合、公正証書であれば、存続期間内は公証役場に保存されているので、謄本を請求することが可能です。私製の書類であれば紛失した場合には、定期借地権を証明することが困難になります。

このような場合、定期借地権の登記がなされていれば、不動産所在地の法務局で登記事項証明書を取得することにより、定期借地権を証明することが可能となります。

担保権について定期借地権の登記をすることにより、借主の権利が公示されます。その結果、借主が事業資金の融資を受ける際の担保の手段が広がることになります。

例えば、通常の借地上建物への抵当権の登記のほかに、借地権が地上権の場合にはその地上権に抵当権を設定することが可能となります。

また、借地権が賃借権の場合には賃借権を質権や仮登記担保権、譲渡担保権などの目的にすることも可能となります。

借地権の対抗力について存続期間内に借地上の建物が滅失した場合、定期借地権の登記をしていないと借主は、土地の譲受人等の第三者に対して借地権を対抗できなくなります。

ただし、建物の滅失後再築するまでの２年間、借地上に立て札等の掲示をして、滅失した旧建物を特定する事項、滅失日、再築予定がある旨の表示をすることにより、借主は土地の譲受人等の第三者に対して借地権を対抗することができます。

しかし、定期借地権の登記を行っておけば、存続期間内に建物が滅失して再築するまでの期間、上記のような立て札等を掲示する必要はなく、土地の譲受人等の第三者に対して借地権を対抗することができます。

借地権の対抗力が及ぶ範囲について借地権の対抗力が及ぶ範囲についても異なるところがあります。すなわち、定期借地権の登記をすることにより、借地権の対抗力の及ぶ範囲を明確にすることができます。

たとえば、隣接した二筆の土地があり、一方が建物の敷地であり、他方が駐車場である場合、借地上の建物のみを登記すると、借地権の対抗力は建物の所在地番である敷地のみです。

二筆の土地につき、定期借地権の登記をすることにより、敷地と駐車場について対抗力が及ぶことになります。