成年被後見人の不動産売却

ご親族の方へ。

つまり、あなたから見て、お父様、お母様の不動産を売却したいとお考えの方。おじいさん、おばあさんが、最近物忘れが出てくるようになったら、ご注意ください。判断能力が低下した高齢者や障害者の財産管理のための方法としては、財産管理委任契約、任意後見契約、法定後見制度（補助、保佐、後見）があります。

財産管理委任契約、任意後見契約はいずれも「契約」ですので、契約できる能力があることが前提となります。

これに対して、法定後見制度（補助、保佐、後見）は、判断能力が低下したことを裁判所が認めてますので、契約締結能力は」ありません。

もし、あなたが、お父さんの不動産を売却したいと考えても、すでに判断能力がなく、契約締結能力がないという場合は、法定後見制度の後見類型（成年後見制度）を利用するしかありません。

成年後見人が、本人の不動産（ここでは、居住用不動産を言います。）を売却するには、家庭裁判所の許可が必要です。

本人の生活資金や入院費などの後見費用をねん出するために財産を売却、処分する必要が生ずることもあります。居住用不動産の処分（売却、賃貸、賃貸借の解除または抵当権の設定その他これに準ずる処分としての贈与、使用貸借、譲渡担保など）には家庭裁判所の許可が必要です（民法第859条の3）。

成年後見人が家庭裁判所の許可を得ずにした居住用不動産の処分は無効です。

居住用不動産にはすでに施設に入所している場合のかつての住居も含まれます。住んでいた借家を解約する際にも許可が必要ですし、リバースモーゲージの利用にも許可が必要になります。

ちなみに、非居住用不動産は、その処分に際しては、基本的に家庭裁判所の許可は不要ですが、念のために、家庭裁判所に意見を求める方が望ましいです。

なお、保佐や補助の申し立てに際して、保佐人や補助人に財産処分の代理権を付与しておくケースが多いですが、代理権が付与されている場合でも、実際の処分（売却、抵当権設定など）には家庭裁判所の許可が必要です（民法859条の3を民法852条・876の3(2)・876の5(2)・876の8(2)・876の10(1)が準用）。

財産処分の代理権を付与しておらず、単に同意権・取消権のみである場合、成年被後見人本人の処分行為に同意を与えることになりますが、この同意には家庭裁判所の許可は不要です。